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安徽省物業管理條例_安徽人大公告51號

時間:2019-11-13我要評論

【導讀】《安徽省物業管理條例》主要規范物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,營造良好的居住和工作環境,促進和諧社區建設而制定,是我省做好物業管理工作的重要基礎和依據,是一部重要的地方性法規。

安徽省物業管理條例全文與解讀

【發文字號】:安徽省人民代表大會常務委員會公告第51號
【執行時間】:20161001
【信息來源】:安徽省人民代表大會常務委員會

目錄

安徽省物業管理條例

第一章總則

第一條 為了規范物業管理活動,提升物業服務水平,維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益,營造良好的居住和工作環境,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和有關法律、行政法規,結合本省實際,制定本條例。

第二條 本條例適用于本省行政區域內物業管理活動及其監督管理。
本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定對建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 物業管理應當遵循業主自治、專業服務與依法監管相結合的原則。

第四條 縣級以上人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系,建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制。鼓勵采用新技術、新方法,提高物業管理和服務水平。

第五條 縣級以上人民政府住房和城鄉建設或者房地產行政主管部門(以下簡稱物業管理行政主管部門)負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作,履行以下職責:
(一)擬定、制定和宣傳物業管理相關政策措施;
(二)依照職權制定物業服務質量標準和技術規范;
(三)指導街道辦事處、鄉鎮人民政府依法開展物業管理相關工作;
(四)指導、監督和管理物業管理招投標活動;
(五)監督、管理專項維修資金;
(六)建立物業管理誠信檔案制度;
(七)法律、法規規定的其他職責。
縣級以上人民政府發展改革、公安、司法、民政、財政、環保、城鄉規劃、城市管理、工商、價格、質監、人防等部門,應當按照各自的職責,相互配合,做好相關監督管理工作。

第六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府履行以下職責:
(一)指導和協助業主大會的成立、業主委員會的選舉;
(二)指導和監督業主大會、業主委員會開展工作;
(三)協調物業管理與社區管理、社區服務之間關系,調處業主、業主委員會、物業使用人、物業服務企業在物業管理活動中的糾紛;
(四)協調和監督物業服務企業的交接;
(五)協調和監督老舊小區物業管理。
居民委員會、村民委員會應當予以協助和配合。

第七條 物業管理協會應當加強行業自律,規范行業經營行為,促進物業服務企業提高服務質量和水平。

第二章業主、業主大會及業主委員會

第八條 房屋所有權人為業主。
業主身份的確認,以不動產登記簿或者法律、行政法規規定的其他有效證明為依據。

第九條 業主在物業管理活動中享有以下權利:
(一)提議召開業主大會會議,參加業主大會會議,提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
(二)向業主委員會和物業服務企業提出建議或者質詢;
(三)推選業主代表,并享有被推選權;
(四)依法使用物業共用部位、共用設施設備的權利,監督專項維修資金的管理和使用;
(五)要求其他業主、物業使用人停止違反共同利益的行為;
(六)法律、法規規定的其他權利。

第十條 業主在物業管理活動中履行以下義務:
(一)遵守管理規約、業主大會議事規則,執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(四)按照物業服務合同約定交納物業服務費用;
(五)配合、支持物業服務企業按照管理規約、物業服務合同實施的物業管理活動;
(六)法律、法規規定的其他義務。

第十一條 一個物業管理區域成立一個業主大會,由一個物業服務企業實施物業管理。
物業管理區域的劃分應當充分考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設、方便管理、降低管理成本等因素,按照以下規定進行:
(一)新建住宅小區,包括分期建設或者由兩個以上單位開發建設的,應當按照小區整體規劃設計范圍劃分為一個物業管理區域;
(二)地理上自然連接規模較小的住宅小區,經各自的業主大會同意后,可以合并為一個物業管理區域;
(三)規模較大的住宅小區,且配套設施設備能夠分割、獨立使用的,可以劃定或者調整為不同的物業管理區域;
(四)住宅小區內的非住宅物業應當與住宅小區劃分為同一個物業管理區域;商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備,并能夠獨立管理的,可以劃分為一個物業管理區域。

第十二條 新建物業建設單位在辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前,應當按照第十一條規定劃分物業管理區域,向縣級人民政府物業管理行政主管部門備案。建設單位應當將經備案的物業管理區域向物業買受人明示。
物業管理區域劃定后,確需調整的以及已投入使用但尚未劃分物業管理區域的,縣級人民政府物業管理行政主管部門應當會同街道辦事處、鄉鎮人民政府聽取業主意見后作出決定,并在相關物業管理區域內顯著位置公告。

第十三條 物業管理區域內全體業主組成業主大會,選舉產生業主委員會作為業主大會的執行機構。業主大會和業主委員會代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十四條 業主大會可以設立業主監事會或者獨立監事,負責監督業主委員會的工作,并履行業主大會賦予的其他職責。
業主大會設立業主監事會或者獨立監事的,業主大會議事規則應當對業主監事會或者獨立監事的職責、議事規則和工作經費,以及監事的選舉規則、資格、人數、任期等事項進行約定。

第十五條 物業管理區域內,已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十或者首批物業交付滿三年的,建設單位應當向縣級物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府報送下列籌備成立首次業主大會會議所需的文件資料:
(一)物業管理區域劃分資料;
(二)房屋等建筑物面積清冊;
(三)業主名冊;
(四)建筑規劃總平面圖;
(五)共用設施設備的交接資料;
(六)物業服務用房配置確認資料;
(七)其他有關的文件資料。

第十六條 業主籌備成立業主大會的,應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下,成立業主大會會議籌備組。籌備組一般由業主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會或者村民委員會代表組成,人數應當為單數,其中業主代表由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦,所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表擔任。前期物業服務企業應當協助業主大會籌備組做好相關工作。
符合首次業主大會會議召開條件,但未及時召開大會的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到建設單位、前期物業服務企業或者業主書面報告之日起四十五日內組建業主大會會議籌備組。
籌備組應當自成立之日起十五日內,將其成員名單和工作職責在物業管理區域內顯著位置進行公告。
首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。

第十七條 首次業主大會會議籌備組履行以下職責:
(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;
(二)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;
(三)確認業主身份,確定業主人數、所擁有的專有部分面積,以及業主在首次業主大會會議上的投票權數;
(四)提出首屆業主委員會委員選舉辦法,確定候選人名單;
(五)依法確定首次業主大會會議表決規則;
(六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。
對前款規定的內容,籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前,在物業管理區域內顯著位置公告,并將首次業主大會會議召開的時間、地點書面通知全體業主。業主對業主身份、投票權數和管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案等提出異議的,業主大會籌備組應當予以復核或者修改,并告知異議人。
籌備組應當自組成之日起三個月內組織召開首次業主大會會議。籌備組在業主委員會成立后自行解散。

第十八條 業主大會決定以下事項:
(一)制定、修改業主大會議事規則;
(二)制定、修改管理規約;
(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;
(四)聽取和審查業主委員會的工作報告;
(五)改變和撤銷業主委員會不適當的決定;
(六)決定業主大會、業主委員會工作經費的相關事項;
(七)確定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;
(八)選聘、續聘和解聘物業服務企業;
(九)籌集和使用專項維修資金;
(十)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(十一)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;
(十二)法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。
首次業主大會會議應當制定管理規約和業主大會議事規則,選舉產生業主委員會,批準業主委員會工作規則等。

第十九條 業主大會決定籌集和使用專項維修資金,改建、重建建筑物及其附屬設施的,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。業主大會決定其他有關共有和共同管理權利的重大事項,應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
前款規定的面積和業主人數,按照下列規定確定:
(一)專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,按照房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積,按照專有部分面積之和計算。
(二)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算。業主總人數,按照兩者之和計算。

第二十條 物業管理區域內業主人數較多的,可以以幢、單元或者樓層等為單位,推選業主代表參加業主大會會議。業主代表的推選、權限由業主大會議事規則規定。
業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主委托代理人參加業主大會會議的,應當出具書面或者數據電文委托書,載明委托事項、委托權限及期限。
物業使用人可以列席業主大會。

第二十一條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送達每一位業主;無法送達的,應當在物業管理區域內顯著位置公告。凡需投票表決的,表決意見應由業主本人或者其委托的代理人簽名。
提倡采用信息化技術,改進業主大會表決方式。

第二十二條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。有下列情形之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:
(一)經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上業主提議的;
(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。
業主委員會未按照上述規定及時組織召開業主大會臨時會議的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促或者組織召開業主大會臨時會議。

第二十三條 業主大會應當建立規范的財務管理制度。業主委員會應當對專項維修資金、物業共用部位和共用設施設備經營收益、業主大會和業主委員會工作經費按照財務要求建賬并及時入賬,并對原始憑證及形成的會計資料妥善保管,不得損毀。

第二十四條 不具備成立業主大會條件,或者具備成立條件但未成立業主大會的住宅小區,經縣級人民政府物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府指導后仍不能成立的,可以由街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織業主自行或者聘請物業服務企業實施物業管理。成立業主大會的條件具備后,應當及時成立業主大會。

第二十五條 業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦,經業主大會會議選舉產生。業主委員會一般由五至十一人的單數委員組成,每屆任期一般不超過五年,委員可以連選連任。
業主委員會應當自選舉產生之日起三日內召開首次會議,推選產生主任一人、副主任一至二人。經業主大會同意,業主委員會可以聘請執行秘書,負責處理業主委員會日常事務。
業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,將業主大會會議的決定、管理規約、業主大會議事規則以及業主委員會組成人員名單等材料報縣級人民政府物業管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案,并書面告知相關居民委員會、村民委員會。
業主委員會辦理備案手續后,持街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。
第三款規定的備案事項發生變更的,業主委員會應當在三十日內重新備案,并告知相關居民委員會、村民委員會。

第二十六條 業主委員會委員應當符合下列條件:
(一)本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主代表;
(二)具有完全民事行為能力;
(三)遵守業主大會的決定、管理規約、業主大會議事規則,履行業主義務;
(四)熱心公益事業,責任心強,公正廉潔;
(五)身體健康,具有一定的組織協調能力和必要的工作時間;
(六)本人、配偶及其直系親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業任職或者有其他利害關系。

第二十七條 業主委員會履行以下職責:
(一)執行業主大會的決定和決議;
(二)召集業主大會會議,報告業主委員會工作和物業管理實施情況,報告業主大會、業主委員會工作經費和公共收益的分配與使用情況;
(三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(四)及時了解業主、物業使用人、物業服務企業的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
(五)監督管理規約的實施;
(六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;
(七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;
(八)調解物業使用、維護和管理等方面的糾紛;
(九)業主大會賦予的其他職責。

第二十八條 業主委員會應當在物業管理區域顯著位置向業主公開下列情況和資料:
(一)管理規約、業主大會議事規則;
(二)業主大會和業主委員會的決定;
(三)物業服務合同;
(四)專項維修資金的籌集、使用情況;
(五)物業共有部分的收益和使用、分配情況;
(六)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;
(七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;
(八)其他應當向業主公開的情況和資料。

第二十九條 業主委員會會議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責時,由副主任召集和主持。經三分之一以上委員提議召開業主委員會會議的,應當在七日內召開。主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的,由街道辦事處或者鄉鎮人民政府指定一名委員召集和主持業主委員會會議。
業主委員會會議應當有過半數委員出席,作出的決定應當經全體成員過半數通過,并在物業管理區域內顯著位置公告。
業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。
業主委員會要求物業服務企業列席會議的,物業服務企業的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。

第三十條 業主委員會任期屆滿三個月前,應當召開業主大會進行業主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉;逾期仍未組織的,可以由居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下,組織換屆選舉工作。
業主委員會應當自新一屆業主委員會履職之日起十日內,將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物予以移交。拒不移交的,新一屆業主委員會可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府督促其移交。
業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交本屆業主委員會。拒不移交的,業主委員會、業主或者居民委員會、村民委員會可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府督促其移交。
移交過程中出現治安事件的,公安機關應當依法及時處理。

第三十一條 業主委員會委員有下列情形之一的,其委員職務自行終止,由業主委員會以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告:
(一)因物業轉讓、滅失等原因,不再是業主的;
(二)無故缺席業主委員會會議連續三次以上的;
(三)喪失履行職責能力的;
(四)被依法追究刑事責任的;
(五)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的。

第三十二條 業主委員會委員有下列情況之一的,由業主委員會三分之一以上委員或者持有百分之二十以上投票權數的業主提議,業主大會或者業主大會授權的業主委員會,可以決定終止其委員資格:
(一)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;
(二)向物業服務企業銷售商品、承攬業務,牟取不當利益的;
(三)損壞共用設施設備,違法搭建,破壞房屋外觀和承重結構,擅自改變物業使用性質,拒繳物業服務費和專項維修資金,以及違法出租房屋的;
(四)侵害業主合法權益的;
(五)因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。
業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時,應當允許該委員提出申辯,并記錄歸檔。

第三十三條 經業主委員會或者持有百分之二十以上投票權數的業主提議增減或者調整業主委員會委員的,由業主大會會議作出決定,并以書面形式在物業管理區域顯著位置公告。

第三十四條 管理規約應當包括以下內容:
(一)物業基本情況;
(二)公共場所及共用設施設備狀況;
(三)業主使用其物業和物業管理區域內公共場所及共用設施設備的權益;
(四)業主參與物業管理的權利和義務;
(五)業主對業主委員會及物業服務企業的監督權;
(六)物業的使用、維護、裝飾裝修管理;
(七)業主應當遵守的行為準則;
(八)物業共有部分的經營與收益分配;
(九)物業管理區域內共用部位、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分攤方式;
(十)專項維修資金籌集、使用和管理;
(十一)違反管理規約的責任;
(十二)其他有關事項。

第三十五條 業主大會議事規則應當就以下事項作出約定:
(一)業主大會的議事方式;
(二)業主大會的表決程序;
(三)業主委員會的組成和委員任期;
(四)業主大會定期會議召開的時間或次數;
(五)其他有關事項。

第三十六條 業主大會、業主委員會作出的決定和管理規約、業主大會議事規則,應當符合法律、法規的規定,對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,縣級人民政府物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府,應當責令限期改正或者予以撤銷,并通告全體業主。
業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。

第三十七條 業主大會、業主委員會工作經費,以及業主委員會委員的補貼和執行秘書的酬金,可以由業主分攤,也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。具體籌集、管理和使用辦法由業主大會確定。
業主委員會應當于每年3月底前以書面形式在物業管理區域內顯著位置公布上一年業主大會、業主委員會經費收支情況,接受業主監督。業主監事會或者獨立監事應當進行檢查;發現問題的,應當要求業主委員會予以糾正。經持有百分之二十以上投票權數的業主提議,業主委員會應當對經費收支情況進行審計。
推進建立業主委員會主任離任審計制度。

第三章 前期物業管理

第三十八條 新建物業實行前期物業管理。在業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位應當依法選聘物業服務企業實施前期物業管理。

第三十九條 建設單位應當在銷售物業前通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標的方式,選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理。
投標人少于三個或者建筑面積五萬平方米以下的住宅物業、建筑面積二萬平方米以下的非住宅物業,經物業管理行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同,對前期物業管理的內容予以約定。
建設單位應當提供前期物業管理開辦費,用于購買物業辦公設備等固定資產。

第四十條 建設單位可以邀請前期物業服務企業提前介入項目的開發建設,對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項,提出與物業管理有關的建議。
建設單位組織項目工程驗收和分戶驗收時,應當通知前期物業服務企業參與。

第四十一條 新建物業的建設單位在申領商品房預售許可證或者現房銷售備案前,應當向設區的市、縣級人民政府物業管理行政主管部門報送以下材料:
(一)建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同;
(二)經批準的物業項目規劃設計方案;
(三)標注物業服務用房具體位置、面積的樣圖和配置標準的書面承諾;
(四)應當招投標的物業管理項目招投標情況的書面材料;
(五)物業配套建筑和設施設備的清單及產權歸屬說明等資料。

第四十二條 新建物業的配套建筑及設施設備符合下列條件后,建設單位方可辦理物業交付手續:
(一)水、電納入城市管網,安裝分戶計量裝置和控制裝置,并對物業服務用房、共用部位、共用設施設備以及同一物業管理區域內非住宅用戶配置獨立的水、電計量裝置;
(二)在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域,完成住宅室內外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接,并按照規劃要求安裝分戶計量裝置和控制裝置;
(三)電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶,安全監控裝置及其他安全防范設施設備按照規劃設計要求配置到位;
(四)按照規劃要求完成消防和人民防空工程設施建設;
(五)按照規劃要求完成教育、郵政、文化、醫療衛生、體育、環境衛生等設施以及社區管理用房建設;
(六)按照規劃要求完成小區道路建設,并與城市道路或者公路相連;
(七)按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;
(八)建筑物及其配套設施的標志標識完整、清晰;
(九)法律、法規規定的其他條件。

第四十三條 對新建住宅物業,設區的市、縣級人民政府物業管理行政主管部門應當對本條例第四十二條規定的事項進行現場綜合查驗。對綜合查驗發現的問題,責令建設單位限期整改。
綜合查驗結果和整改情況應當在物業管理區域內顯著位置公告。

第四十四條 建設單位應當依照省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門公布的臨時管理規約示范文本,制定臨時管理規約,報縣級人民政府物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。
在首次業主大會通過的管理規約生效后,臨時管理規約即行失效。

第四十五條 建設單位銷售物業時,應當在銷售場所將經批準的規劃設計方案、物業管理區域的劃分、臨時管理規約及物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備、前期物業服務合同等相關材料予以公示,并向物業買受人提供書面公示材料。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當書面承諾遵守臨時管理規約。

第四十六條 建設單位與物業買受人簽訂物業買賣合同時,應當向物業買受人明示前期物業服務合同及物業服務企業名稱、服務內容、服務標準、收費標準、計費方式和起始時間等內容。
前期物業服務合同作為物業買賣合同的附件,對物業買賣雙方和物業服務企業具有約束力。前期物業服務合同可以約定期限;約定期限未滿,業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。
前期物業服務費用由物業買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔,房屋買賣合同未約定的,由建設單位承擔。

第四十七條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位和物業服務企業不得擅自處分。
業主大會成立前,建設單位或者前期物業服務企業利用物業共用部位、共用設施設備獲得的收益應當單獨列賬,業主所得收益的百分之七十納入專項維修資金,百分之三十用于補貼物業服務費。

第四十八條 物業管理區域內屬業主共有的物業服務用房等配套建筑,由建設單位負責申請房屋權屬登記。登記機構應當在不動產登記簿中對屬業主共有的物業服務用房等配套建筑予以記載。業主有權查詢。

第四十九條 物業服務用房的配置應當符合下列規定:
(一)物業管理區域物業總建筑面積五萬平方米以下的,按照不少于建筑面積一百五十平方米配置;
(二)物業管理區域物業總建筑面積二十五萬平方米以下的,按照物業總建筑面積千分之三配置;總建筑面積超過二十五萬平方米的,超過部分按千分之一的標準配置;
(三)物業服務用房應當在地面以上,相對集中,便于開展物業服務活動,并且具備采光、通風、水、電、通信等正常使用功能和具有獨立的通道。
物業服務用房包括物業服務辦公用房、業主委員會辦公用房等,其中,用于業主委員會議事活動用房的,應當按照配置物業服務用房的比例合理確定,一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。
物業服務用房不得計入公攤面積,所有權屬于全體業主。建設單位移交物業服務用房,不得收取任何費用,并提交登記證明。
未經業主大會同意,不得改變物業服務用房的用途。
集中建設的保障性住房應當按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業服務經營性用房,收益用于彌補物業服務費不足。

第五十條 建筑區劃內的道路,屬于業主共有,但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地,屬于業主共有,但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施,屬于業主共有。

第五十一條 新建物業交付使用前,物業服務企業和建設單位,應當按照國家有關規定和前期物業服務合同約定,共同對物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗;未進行承接查驗的,不得交付使用。物業服務企業不得承接未經查驗或者查驗不合格的物業。

第五十二條 在辦理物業承接查驗時,建設單位應當向物業服務企業移交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;
(二)共用設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)物業管理區域內各類建筑物、場地、設施設備的清單;
(五)園林施工圖紙及樹種清單;
(六)業主名冊;
(七)物業的使用、維護、管理必需的其他資料。
前期物業服務合同終止時,物業服務企業應當將物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備及相關資料移交業主委員會。
建設單位、物業服務企業、業主委員會及其工作人員不得泄露業主個人信息資料。

第五十三條 物業服務企業應當自物業交接后三十日內,持下列文件向縣級人民政府物業管理行政主管部門辦理備案手續:
(一)前期物業服務合同;
(二)臨時管理規約;
(三)物業承接查驗協議;
(四)建設單位移交資料清單;
(五)查驗記錄;
(六)交接記錄;
(七)其他承接查驗有關的文件。

第五十四條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。
建設單位提取的工程質量保證金,應當專戶存儲,專項用于物業保修期內的維修,并接受業主、業主委員會和物業服務企業的監督。保證金期滿后,建設單位申請返還的,設區的市、縣(市)人民政府建設行政管理部門應當征求業主委員會、物業服務企業和縣級人民政府物業管理行政主管部門意見。工程質量保證金提取的比例與管理使用辦法,由設區的市人民政府制定。

第五十五條 新建物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通信等最終用戶的分戶計量表或者最終用戶入戶端口以外的專業經營設施設備,應當符合國家技術標準和專業技術規范。
建設單位在組織竣工驗收時,應當通知供水、供電、供氣、供熱、通信等專業經營單位參加;在竣工驗收合格后,應當將物業管理區域內專業經營設施設備移交給專業經營單位負責管理,專業經營單位應當接收并承擔維修、養護和更新的責任,有關費用由專業經營單位承擔。
老舊住宅小區內的專業經營設施設備需要改造的,按專業經營單位要求改造后,業主大會決定移交給專業經營單位管理的,專業經營單位應當接收。

第四章 物業服務

第五十六條 物業服務企業應當按照國家規定取得相應的資質,不得超越資質等級承接物業服務業務。
物業服務企業在非注冊地承接物業服務項目,應當向物業項目所在地設區的市或者縣(市)人民政府物業管理行政主管部門備案。
物業管理行政主管部門應當加強物業管理專業人才隊伍建設,建立物業服務企業信用信息系統和信用檔案,對物業服務企業實行動態監督管理。

第五十七條 物業服務企業享有以下權利:
(一)根據有關法律、法規規定和物業服務合同約定,對物業及其環境、秩序進行管理;
(二)依照國家、省有關規定和物業服務合同約定收取服務費用;
(三)制止違反物業管理規約的行為;
(四)可以將專項服務業務委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人;
(五)法律、法規規定或者業主大會授予的其他權利。

第五十八條 物業服務企業應當履行以下義務:
(一)按照物業服務合同約定,提供物業服務;
(二)按照規定每年公布物業服務費收支情況;
(三)及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項;
(四)接受業主和業主委員會的監督,定期聽取業主的意見和建議,改進和完善服務;
(五)協助有關部門提供社區服務,開展社區文化活動;
(六)法律、法規規定或者物業服務合同約定的其他義務。

第五十九條 業主大會可以通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標的方式,選聘具有相應資質的物業服務企業。
業主大會決定采用協議方式選聘物業服務企業的,業主委員會應當將兩家以上備選的物業服務企業的基本情況、擬簽訂的物業服務合同的主要內容在物業管理區域內顯著位置公示。業主委員會根據多數業主意見對公示內容調整后,提請業主大會投票表決。

第六十條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面物業服務合同。
物業服務合同應當包括下列事項:
(一)物業管理區域范圍、基本情況和項目負責人;
(二)物業共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護;
(三)物業服務用房的配置、使用、維修和管理;
(四)公共綠化的維護,以及公共區域的環境衛生、秩序維護;
(五)車輛的停放管理;
(六)物業服務質量標準;
(七)物業服務費用收取標準和方式;
(八)物業檔案資料的保管;
(九)物業服務合同期限;
(十)雙方的權利義務;
(十一)違約責任;
(十二)物業服務合同終止、解除條件;
(十三)其他事項。
物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內,將物業服務合同報送縣級人民政府物業管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案。
省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門應當制定、公布物業服務合同示范文本。

第六十一條 物業服務合同簽訂前,業主委員會應當將擬簽訂的物業服務合同在物業管理區域內顯著位置公示,充分聽取業主意見后,再提交業主大會通過。物業服務合同內容確需調整的,業主委員會應當將調整的內容在物業管理區域內顯著位置公示,并按照業主大會規定的程序確認調整合同。
前款規定的公示時間不得少于十日。
物業服務企業應當按照物業服務合同指派項目負責人。更換項目負責人的,應當及時告知業主并在物業管理區域內顯著位置進行公示。

第六十二條 物業服務合同期限屆滿前九十日,業主委員會應當召集業主大會會議,討論決定物業服務企業的聘用事宜。業主大會決定繼續聘用的,應當與物業服務企業簽訂新的物業服務合同;業主大會決定不續聘的,應當及時告知物業服務企業。
提前解除物業服務合同的,提出解除合同的一方應當于六十日前書面告知合同另一方,在物業管理區域內顯著位置公告,并書面告知所在地的縣級人民政府物業管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

第六十三條 物業服務合同解除或者終止后,原物業服務企業應當在物業服務合同解除或者終止,并在新的物業服務企業選聘后十五日內退出,并按照法律、法規規定和合同約定,向業主委員會或者其他代管單位移交下列資料和財物:
(一)移交本條例第五十二條規定的材料;
(二)移交物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料及物業服務檔案;
(三)物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備;
(四)移交清算預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據;
(五)法律、法規規定的應當移交的其他事項。
業主大會重新選聘物業服務企業后,業主委員會或者其他代管單位應當將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業服務企業,原物業服務企業應當與新選聘的物業服務企業做好物業管理交接工作。
原物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域的期間內,應當維持正常的物業管理秩序,但物業服務合同另有約定的除外。
物業服務企業未辦理交接手續,不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。

第六十四條 縣級人民政府物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當加強對物業管理交接工作的指導、協調和監管。
被解聘的物業服務企業拒不撤出物業管理區域的,街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當責令其限期撤出,發生治安事件的,公安機關應當依法及時處理;業主委員會或者業主可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

第六十五條 物業服務企業退出物業項目時,業主大會仍未選聘到新物業服務企業的,經業主委員會申請,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當進行應急管理。居民委員會、村民委員會可以在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導和監督下,根據應急管理的需要負責組織不超過六個月的基本保潔、秩序維護等服務。物業管理費用由業主承擔。

第六十六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則,由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定。業主應當按照物業服務合同的約定交納物業服務費用。
物業發生轉移或者滅失的,業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

第六十七條 物業服務企業應當按照國家和省有關規定公布物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等情況,業主委員會應當對所公布的內容進行監督核查,并將核查報告在本物業管理區域內顯著位置公布。
物業服務企業應當將規定比例的物業公共服務費獨立建賬,專項用于物業共用部位、共用設施設備維修養護,每年公布一次收支使用情況,接受業主監督。物業服務企業撤出后,將剩余部分按本條例第六十三條規定一并移交。
縣級以上人民政府價格部門應當會同物業管理行政主管部門,加強對物業服務企業收費項目、標準的監督。

第六十八條 物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式,具體收費方式由物業服務合同約定。實行酬金制收費方式的,物業服務企業應當按照規定對物業服務各項資金的收支建立臺賬,并接受業主委員會的核查。
物業服務企業應當定期公布共用部位、共用設施設備產生的供水、供電、供熱的用量、單價、金額,并按照實際費用和物業服務合同約定的方式由全體業主分攤。
業主或者業主委員會對公布的共用部位、共用設施設備產生的供水、供電、供熱費用的分攤情況提出異議的,物業服務企業應當答復。

第六十九條 物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向其收取費用,不得轉嫁戶外管線或者其他設施的損耗和損失。
住宅物業管理區域內的公共路燈、樓梯燈、人防工程、車庫、電梯、二次供水、安全防范設施設備的用電,綠化用水用電,消防用水等的收費,應當執行居民用水用電價格標準。
專業經營單位可以委托物業服務企業代收有關費用,并按約定支付手續費,但接受委托的物業服務企業,不得向業主收取手續費等額外費用。

第七十條 已交付業主的物業,物業服務費由業主承擔;未交付業主的或者已竣工但尚未售出的物業,物業服務費由建設單位承擔。
前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時間內,業主收到書面交付通知并辦妥相關交付手續。業主收到書面交付通知后,在通知期限內無正當理由不辦理相關交付手續的,視為交付。建設單位沒有事先書面通知的,以業主實際辦妥相關交付手續為準。

第七十一條 物業服務企業應當嚴格按照國家有關物業服務規范和標準提供服務,加強物業共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查;對物業共用部位、共用設施設備運行狀況應當于每年第四季度向業主委員會書面報告,并在物業管理區域內顯著位置公告。

第七十二條 物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防范的約定,落實安全防范措施,做好物業管理區域內的安全防范工作。物業服務企業未履行物業服務合同義務或者履行合同義務不符合約定,導致業主、物業使用人人身、財產受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。
物業管理區域內發生安全事故等突發事件時,物業服務企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。
業主、物業使用人對人身、財產安全有特殊保護要求的,由業主、物業使用人與物業服務企業另行約定。
物業服務企業人員在維護物業管理區域內的公共秩序時,應當履行職責,但不得侵害業主、物業使用人的合法權益。

第七十三條 物業管理行政主管部門應當加強對物業服務企業的監督管理,定期對其服務質量進行考核,并向社會公開考核結果。
推進建立物業服務第三方評估監理機制。
物業服務評估監理機構從事物業服務評估監理活動,應當遵循獨立、客觀、公正的原則。
物業管理協會可以依照國家和省有關規定,制定物業服務規范和等級標準,建立和完善物業服務企業以及物業服務從業人員的自律制度,配合物業管理行政主管部門建立健全信用檔案。

第七十四條 縣級人民政府城市管理、公安、價格、工商、環保、衛生、城鄉規劃、園林等部門,應當加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、物業服務收費、環境衛生、房屋使用、小區綠化等方面的監督管理,建立違法行為投訴登記制度,并在物業管理區域內顯著位置公布聯系方式,依法處理物業管理區域內的違法行為;有關部門應當自收到投訴之日起十五日內進行調查、處理,并將調查或者處理結果答復投訴人。

第七十五條 縣級以上人民政府有關部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會、村民委員會以及人民調解組織應當加強物業管理矛盾糾紛調處工作。

第七十六條 實行物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責召集,縣級人民政府物業管理行政主管部門、城市管理機構、公安派出所、司法所、居民委員會或者村民委員會、物業服務企業等單位以及業主委員會或者業主代表參加。物業管理聯席會議主要協調解決下列事項:
(一)業主委員會未依法履行職責;
(二)業主委員會未依法換屆;
(三)物業服務企業未依法退出和辦理交接手續;
(四)物業服務過程中發生的重大矛盾糾紛;
(五)其他需要協調解決的相關事項。

第五章 物業的使用與維護

第七十七條 業主或者物業使用人對房屋裝飾裝修的,應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項。
物業服務企業應當加強對房屋裝飾裝修現場的巡查;業主或者物業使用人、裝飾裝修施工人員應當配合。

第七十八條 物業出租的,業主或者物業使用人應當在簽訂物業租賃合同后,及時將物業承租人、出租期限、物業服務費用交納的約定等情況書面告知業主委員會和物業服務企業。

第七十九條 物業管理區域內禁止下列行為:
(一)裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結構;
(二)侵占、損壞物業的共用部位、共用設施設備;
(三)違法搭建建筑物、構筑物;
(四)違反法律、法規和管理規約,以及未經有利害關系的業主同意,改變建筑物及其附屬設施的用途;
(五)擅自改變房屋外觀;
(六)在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品;
(七)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品,排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪音;
(八)損壞公共綠化及其附屬設施;
(九)違反規定傾倒垃圾、污水和雜物,焚燒垃圾;
(十)違反規定停放車輛;
(十一)違反規定擺攤設點、占道經營;
(十二)違反規定飼養寵物;
(十三)法律、法規禁止的其他行為。
違反前款規定的,業主委員會、物業服務企業應當制止。制止無效的,物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門。有關行政主管部門在接到報告后,應當依法予以制止或者依法處理。

第八十條 業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩、外置式晾衣架等設施的,應當遵守臨時管理規約或者管理規約,保持物業的安全、整潔、美觀。

第八十一條 物業存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,責任人應當及時維修養護,有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務的,經業主大會或業主委員會同意,可以由物業服務企業維修養護,費用由責任人承擔。

第八十二條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫,應當首先滿足本區域內業主的需要,其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫,應當公開;業主要求承租的,建設單位不得拒絕。

第八十三條 任何單位和個人不得擅自占用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛。確需占用的,應當經業主大會同意。
車輛在物業管理區域內行駛、停放,應當遵守物業管理區域相關管理規定,不得占用消防通道。
城鄉規劃、消防、公安機關交通管理等部門應當加強對物業管理區域停車位施劃的指導。

第八十四條 利用業主共用部位、共用設施設備從事廣告等經營性活動的,物業服務企業應當提請業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定后,依法辦理有關手續并公示。利用業主共用部位、共用設施設備從事廣告等經營性活動的,還應當經有利害關系的業主同意。

第八十五條 物業服務企業應當將第八十三條、第八十四條規定屬于業主共有的車輛停放費、公共經營收益單獨列賬。收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用;沒有決定或者約定的,百分之七十納入專項維修資金,其余部分用于補貼物業服務費以及業主委員會委員的補貼和執行秘書的酬金。
建立物業管理區域公共經營收益財務賬目定期審計和公示制度。

第八十六條 物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的,應當向全體業主開放,建設單位不得將停車位出售、附贈;出租的,租賃期限不得超過三年。
人民防空工程平時用作停車位收取的停車費、租金,應當保障該人民防空工程的維護管理和停車管理的必要支出。

第八十七條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者住宅小區外與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當交存專項維修資金。但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。
業主交存的專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造,不得挪作他用。設區的市、縣級人民政府物業管理行政主管部門、業主委員會應當按照國家規定每年至少一次向業主公布專項維修資金的交存、使用、增值、結存等情況。

第八十八條 專項維修資金的管理,實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。設區的市、縣(市)人民政府物業管理行政主管部門應當會同同級人民政府財政部門建立健全專項維修資金的使用、管理和監督制度。
業主大會成立前,專項維修資金由物業管理行政主管部門代行管理。業主大會成立后,根據業主大會決定,選擇代行管理或自行管理。
業主大會選擇自行管理專項維修資金的,應當接受物業管理行政主管部門的監督,在物業管理行政主管部門指定的銀行設立專項維修資金專戶。

第八十九條 發生下列危及安全情形之一,需要使用專項維修資金的,由業主委員會、相關業主提出應急處置方案,或者物業服務企業提出建議,經業主委員會、相關業主同意,并報專項維修資金代管或者監管部門審核后,直接申請使用:
(一)屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的;
(二)電梯故障危及人身安全的;
(三)消防設施損壞的;
(四)公共護(圍)欄破損嚴重,危及人身、財產安全的;
(五)樓體外立面有脫落危險的;
(六)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身、財產安全的;
(七)二次供水設施損壞的;
(八)其他危及房屋安全的情形。
應急維修費用應當向業主公示,并從相關業主的專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支。

第九十條 物業共用部位、共用設施設備維修、更新時,相鄰業主、物業使用人應當予以配合;因相鄰業主、物業使用人阻撓維修、更新造成其他業主、物業使用人財產損失的,責任人應當負責修復或者賠償。因物業維修、更新造成相鄰業主、物業使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的,責任人應當負責賠償。

第九十一條 住宅物業需要使用共有部分增設電梯等進行改造的,應當經本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意,符合規劃、土地、建設、環境保護、消防管理等法律、法規和技術標準,并且依法辦理相關批準手續。

第九十二條 對配套設施不齊全、環境較差的老舊住宅小區,設區的市、縣級人民政府應當采取措施進行改造整治,并將改造整治規劃和年度計劃向社會公布。老舊住宅小區的范圍,由設區的市、縣級人民政府確定。
老舊住宅小區內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備的改造建設資金,主要由政府承擔;業主專有部分的設施設備改造支出,由業主承擔。

第六章 法律責任

第九十三條 有下列行為之一的,依照國務院《物業管理條例》的規定處罰:
(一)住宅物業的建設單位未通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標的方式,選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理的;
(二)擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的;
(三)不移交有關資料的;
(四)未取得資質證書從事物業服務的;
(五)建設單位在物業管理區域內不按照規定配置物業服務用房的;
(六)挪用專項維修資金的;
(七)未經業主大會同意,物業服務企業擅自改變物業服務用房的用途的。
違反前款第二項、第七項規定,有收益的,所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用。

第九十四條 違反本條例第十五條規定,建設單位未向物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需文件資料的,由縣級人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處二萬元以上十萬元以下的罰款。

第九十五條 違反本條例第十六條第二款規定,街道辦事處或者鄉鎮人民政府在收到籌備首次業主大會書面報告后,未按規定時間組建業主大會籌備組的,由縣級人民政府責令限期改正;逾期不改正的,對負有直接責任的主管人員和其他直接責任人員,依法給予處分。
違反本條例第十六條第四款規定,建設單位拒不承擔首次業主大會籌備經費的,由縣級人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十五萬元以下的罰款。

第九十六條 違反本條例第五十五條第二款規定,專業經營單位拒不承擔維修、養護或者更新責任的,由縣級以上人民政府依法行使監督管理權的部門責令限期改正,造成業主損失的,應當依法承擔賠償責任。

第九十七條 違反本條例第六十三條第一款、第四款規定,物業服務企業未按期退出或者擅自撤離的,由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

第九十八條 違反本條例第六十六條第一款規定,業主未按照物業服務合同的約定交納物業服務費用的,物業服務企業可以催交,也可以申請調解,或者提起訴訟。

第九十九條 違反本條例第六十七條第一款規定,物業服務企業未按照國家和省有關規定公布物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準或者公布失實的,由縣級人民政府價格部門責令限期改正并依法處罰。

第一百條 違反本條例第七十九條第一款第一項規定的,由縣級以上人民政府住房和城鄉建設部門責令限期改正,恢復原狀,處以五萬元以上十萬元以下罰款。給他人造成損失的,責任人應當依法予以賠償。
違反本條例第七十九條第一款第二項規定的,由物業管理行政主管部門或者其他依法行使監督管理權的部門責令限期改正、恢復原狀,并對個人處以二千元以上一萬元以下罰款;對單位處以五萬元以上二十萬元以下罰款。
違反本條例第七十九條第一款第四項規定,擅自改變建筑物及其附屬設施用途的,由業主委員會根據管理規約約定進行協調、處理;協調處理不成的,由物業管理行政主管部門或者其他依法行使監督管理權的部門責令限期改正、恢復原狀;情節嚴重的,可處以五千元以上二萬元以下的罰款。
違反本條例第七十九條第一款第三項、第五項至十一項規定的,由依法行使監督管理權的部門依照相關法律法規實施行政處罰。

第一百零一條 違反本條例第八十二條規定,建設單位拒絕出租車位、車庫的,由縣級人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正。

第一百零二條 違反本條例規定,業主委員會及其成員、物業服務企業及其工作人員挪用、貪污、侵占、擅自處分業主共同利益的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第一百零三條 違反本條例規定,縣級以上人民政府物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府或者其他有關行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的,由有關行政機關責令改正;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任:
(一)違法干預業主依法成立業主大會和業主委員會的;
(二)未按照本條例規定組織召開業主大會會議的;
(三)違法實施物業管理行政許可的;
(四)未履行綜合查驗職責的;
(五)未在土地出讓合同中明確住宅小區內相關公共設施權屬的;
(六)違反物業管理投訴處理規定的;
(七)發現違法行為或者接到違法行為報告不及時作出處理的;
(八)有濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。

政策解讀

一、修訂《條例》的意義

(一)《條例》的修訂,有利于進一步規范物業管理活動中各方面的行為,增強《新條例》的可操作性,修訂的《新條例》,有利于進一步明確業主、業主大會、業主委員會、建設單位、物業公司之間在物業管理方面的法律關系,明確相互之間的權利義務,減少和化解物業管理活動中的矛盾,有利于規范物業管理相關各環節的運作方法,增強《新條例》的可操作性。
(二)《條例》的修訂,為維護業主和物業管理企業在物業管理活動中的合法權益提供了法律保障修訂的《新條例》,根據物業管理的現實需要,在前期物業管理、物業服務、物業使用與維護等方面增加了相關內容,對物業管理活動中的一些行為設定了相關的禁止性規定,并明確了承擔的法律責任,為維護業主和物業管理企業的合法權益提供了法律保障。
(三)《條例》的修訂,對進一步改善人民群眾生活環境具有積極的推動作用

《條例》的修訂,有利于進一步規范和加強物業管理工作,有利于提高城市管理水平,改善城市人居環境,有利于保障物業的合理使用,提高群眾生活質量;有利于構建小區的和諧,維護社會穩定。

二、《新條例》的主要內容

這次《條例》的修訂,主要依據和參照了《民法通則》、《物權法》、國務院《物業管理條例》、《建設工程質量管理條例》、最高人民法院司法解釋、部委規章等相關法律、法規、規章的規定,內容豐富,涉及面廣。修訂后的《新條例》共七章八十一條。

(一)關于總則

主要規定了四個方面的內容:

1、明確了物業管理活動應遵循的原則
物業管理是住宅商品化的產物,與人民群眾的生活密切相關,為此,《新條例》根據物業管理的基本要求,突出了業主自治和依法監管的特點,確立了物業管理應當遵循業主自治、專業服務與依法監管相結合的原則(《新條例》第三條)。

2、明確了縣級以上人民政府、建設行政主管部門、房地產行政主管部門的管理職責,加強物業管理監督,是各級政府及其相關部門的職責,明確監督管理的主體,有利于各級政府及其相關部門根據事權貫徹實施法規。《新條例》主要規范了三個層次:
首先,規定了縣級以上人民政府的管理職責。《新條例》規定:“縣級以上人民政府應當鼓勵、支持物業服務行業逐步建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制,促進物業服務行業發展。
其次,規定了房地產行政主管部門的管理職責。條例明確規定省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門負責本省行政區域內物業管理活動的監督管理工作。設區的市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門、區人民政府確定一個部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作(《新條例》第五條)。房地產行政主管部門應當加強對物業服務企業的監督管理,定期對其服務質量進行考核(《新條例》第六十三條第一款)。
第三,規定了相關部門的監督管理職責。一是規定縣級以上人民政府的其他有關部門應當相互配合,做好相關監督管理工作(《新條例》第五條第三款)。二是規定市容、公安、工商、環保、衛生、規劃等行政部門應當加強公共秩序、治安消防、市容衛生、房屋使用等的監督管理,依法處理違法行為(《新條例》第六十三條第二款)

3、明確了街道辦事處、鄉鎮人民政府,居民委員會、村民委員會在物業管理活動中的組織、職責等(管理重心下移)
業主大會是業主維護共同利益的自治組織,但在現實中,住宅小區交付使用3至5年甚至更長時間成立不了業主大會和業主委員會,明確牽頭單位負責組織協調業主大會成立和業主委員會換屆工作,顯得尤為迫切。為此,《新條例》規定:街道辦事處、鄉鎮人民政府在縣級人民政府房地產行政主管部門指導下,具體負責組織協調本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作。居民委員會、村民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業管理有關的工作(《新條例》第六條)。

4、明確了行業協會的作用
目前,行政主管部門的監管畢竟有限,要做好這項工作,必須充分發揮行業協會的作用,通過加強行業自律來提高物業服務水平和質量。為此,《新條例》規定:物業管理協會應當促進物業服務企業提高服務質量和水平(《新條例》第七條)。物業管理協會可以制定物業服務規范和等級標準,完善行業自律制度,配合主管部門建立健全信用檔案(《新條例》第六十三條第三款)。

(二)關于業主、業主大會及業主委員會

推動業主大會、業主委員會的成立,是業主維權的有效渠道。因此,本條例在這方面作出了詳細、具體的規范。主要規定了五個方面的內容:

1、規定了業主、業主大會和業主委員會的權利和義務
針對實踐中存在著業主自治能力不強,業主成立業主大會、選舉業主委員會還有不少困難,業主大會和業主委員會難以有效開展工作等問題。《新條例》對業主、業主大會和業主委員會的權利、義務作了詳細、具體的規定(《新條例》第九條、第十一條、第十三條、第十四條)。為保證業主能夠有效地行使權力,依據《物權法》和有關司法解釋,《新條例》還對業主身份的確認(《新條例》第八條第二款)、業主重大事項的表決權作出了具體規定(《新條例》第十二條)。
2、規定了業主大會籌備組的組成和職責
針對實踐中存在的業主大會難以成立的情況,為解決達到法定條件遲遲不召開業主大會的問題,《新條例》明確了由業主代表、建設單位、村(居)民委員會組成籌備組,對未及時召開業主大會的,規定由鄉鎮人民政府、街道辦事處組建業主大會籌備組(《新條例》第十八條),這樣規定,較好地解決了首次業主大會召開的組織問題,為業主大會和業主委員會的成立奠定了組織保障。同時,為保證籌備組能夠有效地開展工作,《新條例》還對業主大會籌備組的職責作了明確規定(《新條例》第十九條),對鄉鎮、街道未按規定籌備、組織業主大會的,設定了法律責任(《新條例》第七十九條)。

3、明確了首次業主大會成立和運作程序
業主大會是業主行使管理共同物業權利,維護業主在物業管理活動中合法權益的重要渠道。廣大業主通過業主大會的集體決策,以主人翁身份參加管理,有利于共同創造整潔優美、安全舒適、文明健康的生活環境。為此,《新條例》一是規定了業主大會召開的法定條件(《新條例》第十七條);二是規定了業主大會的運作程序(《新條例》第二十條、第二十一條、第二十二條、第二十三條);三是規定了由業主大會選舉產生的業主委員會的組成、任期和開展工作的方式(《新條例》第二十九條、第三十條、第三十二條)。

4、明確了物業管理區劃及調整的具體程序
原《條例》有物業管理區域劃分的原則,但沒有規定劃分的程序,也沒規定劃分確認的主體,為便于實踐中操作,《新條例》對物業管理區域的劃定、調整方面作了規定:新建物業建設單位應當向設區的市、縣(市)房地產行政主管部門申請劃分登記。物業管理區域劃定后,確需調整的,由設區的市、縣(市)房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府聽取業主意見后作出決定,并在相關物業管理區域內公告 (《新條例》第十六條)。

5、明確了保護業主的合法權益
現實中,有的業主大會或者業主委員會不遵守法律、法規、管理規約,或者不依據法定程序作出某些決定,侵害業主的合法權益。為維護業主的合法權益,《新條例》設定了法律的救濟渠道。一是規定業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,縣級人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府,應當責令限期改正或者予以撤銷,并通告全體業主。二是規定業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷(《新條例》第二十七條第二款、第三款)。

(三)關于前期物業管理

前期物業管理是根據國家關于房地產開發與物業管理相分離的原則作出的制度規定。鑒于實踐中物業使用產生的一些糾紛往往與建設單位的遺留問題交織在一起,因此,本條例對前期物業的規定,在內容方面作了延伸。主要規定了六個方面的內容:
1、明確了建設單位的責任
針對建設單位在小區前期開發過程中,由于對配套建筑、設施設備的建設不到位,往往造成一些遺留問題,加大了后期物業管理的難度的情況,因此,《新條例》規定了建設單位把好設計施工關、竣工驗收關,相關部門把好綜合查驗關。(1)新建住宅小區的配套建筑及設施設備,應嚴格執行國家和省有關住宅小區規劃、設計規范和工程建設標準(《新條例》第三十三條)。(2)建設單位可以邀請前期物業服務企業提前介入項目的開發建設,提出與物業管理有關的建議。建設單位組織項目工程驗收和分戶驗收時,應當通知前期物業服務企業參與(《新條例》第三十五條)。(3)建設單位在申領商品房預售許可證或者現房銷售備案前,要報相關材料(《新條例》第三十六條)。(4)新建住宅小區的配套建筑及設施設備符合相關條件后,建設單位方可辦理物業交付手續。房地產行政主管部門可以對相關事項進行現場綜合查驗,對發現的問題,責令建設單位及時整改(《新條例》第三十七條、第三十八條)。(5)建設單位應當在銷售場所將經批準的規劃設計方案、臨時管理規約及物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備的相關材料等予以公示(《新條例》第四十條第一款)。

2、明確了物業服務用房等配套建筑的產權登記
物業管理區域內屬業主共有的物業服務用房等配套建筑,所有權歸業主,但是,建設單位和物業服務企業往往以產權沒有明示為由,將業主共有的建筑另作他用。為避免引起不必要的糾紛,《新條例》規定:物業管理區域內屬業主共有的物業服務用房等配套建筑,由建設單位在物業項目綜合查驗合格后60日內負責申請房屋權屬登記。房屋登記機構應當在房屋登記簿中予以記載(《新條例》第四十三條)。

3、明確了物業服務用房面積及用途等
物業服務用房的合理配置,是保證物業服務正常運轉的重要條件。合理確定物業用房的面積,有利于增強可操作性,有利于促進《新條例》的執行。

4、明確了配套設施中的會所、幼兒園以及車位、車庫等的產權歸屬
《新條例》第四十五條規定:按照規劃要求在住宅小區內配套建設公共服務設施中的會所、幼兒園等的歸屬,應當在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設單位所有的,建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件,并優先滿足業主需要。
具體事例:實踐中存在著大量的業主委員會與開發商及物業公司關于會所、幼兒園的糾紛,關于會所、幼兒園的歸屬問題一直是眾說紛紜。由于許多開發商將會所的部分房屋用于經營與小區業主無關的事務,大量的小區外的人員進入小區。不但擾民,而且帶來了安全隱患。同時也背離了當初開發項目建設會所為滿足業主基本需要的這一目的。

5、明確了建設單位向物業服務企業移交相關資料,業主個人信息資料的保密問題
物業資料是物業服務企業對物業實施管理的重要基礎和基本依據。物業承接驗收時,建設單位向物業服務企業移交物業資料的工作至關重要。
考慮到實際中存在著建設單位移交資料不全的問題。《新條例》對建設單位移交資料作出了具體、明確的規定(《新條例》第四十八條第一款、第二款)。同時,針對實踐中業主在購買和使用物業過程時,其個人信息資料容易被泄露,可能造成對業主生活、工作的干擾的情況,為維護業主的權益,《新條例》規定:建設單位、物業服務企業等單位和個人對在相關活動中獲得的業主信息資料應當予以保密,不得泄露。業主對泄露業主個人信息資料有權舉報(《新條例》第四十八條第三款)。

6、明確了房屋質量保修金制度、解決開發商規避責任的問題。
《新條例》第四十九條規定:建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。
建設單位提取的物業工程質量保修金,應當專戶存儲,專項用于物業保修期內的維修,并接受業主、業主委員會和物業服務企業的監督。物業工程質量保修金提取的比例與管理使用辦法,由設區的市人民政府制定,報省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門備案。
具體事例:某市的一個小區,開發商向業主交付房屋后,房屋出現了質量問題,衛生間漏水,業主找開發商維修。但是開發商修了二次后一直未修好。后來業主再去找開發商,開發商就開始推脫、搪塞,最后竟然不肯見業主了。

(四)關于物業管理服務

規范物業服務企業和物業人員的服務行為,并加強對其監督,是提高物業水平的保證。為此,條例從以下六個方面作了規定:

1、明確了物業服務企業應當具備相應資質,外地物業服務企業備案制度,這條規定旨在規范物業服務企業行為,提高物業服務水平。《新條例》規定了物業服務企業和人員應當按照國家規定,具備相應的資質。不得超越資質等級承接物業服務業務(《新條例》第五十條第一款)。二是為便于對外來物業服務企業的管理,《新條例》規定了物業服務企業在非注冊地承接物業服務項目,應當向物業項目所在地設區的市或者縣(市)房地產行政主管部門備案(《新條例》第五十條第二款)。三是為樹立良好的物業服務企業信譽,《新條例》規定了物業企業及人員的信用檔案制度(《新條例》第五十條第四款)。

2、規定了物業服務企業的權利和義務以及物業服務合同簽訂、解除的運作程序
為規范物業服務企業能夠更好地做好服務,《新條例》對物業服務企業的權利和義務作了,明確規定(《新條例》第五十一條、第五十二條);同時對物業服務合同的簽訂(公示10日)、解除的運作程序(合同期限屆滿前90日)作了具體要求(《新條例》第五十三條、第五十四條、第五十五條),特別是對實踐中有的物業服務企業不辭而別,給后來的物業帶來困難的情形作了規范:一是對物業服務企業未辦理交接手續,擅自撤離物業管理區域、停止物業服務的行為作出了禁止性規定:物業服務企業未辦理交接手續,不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。(《新條例》第五十六條第三款);二是相應地在法律責任中對未辦理交接手續擅自撤離的物業服務企業規定了處罰(《新條例》第七十七條)。

3、明確了物業服務收費的相關內容
物業收費與業主的切身利益密切相關,是業主關注的焦點問題。《新條例》一是規定了物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務相適應的原則,并要求區分不同物業的性質和特點,根據國家和省有關規定在物業服務合同中約定(《新條例》第五十七條第一款)。二是為防止物業企業擅自提高收費標準、擅自設立收費項目、提供服務質價不符等問題,《新條例》規定了物業服務收費實行政府指導價的,根據物業類型、服務內容、服務等級和物價指數變動等情況,制定相應的基準價和浮動幅度,并向社會公布(《新條例》第五十七條第二款)。三是為解決物業服務費收支不透明、物業服務費缺乏監督的問題,《新條例》規定了價格部門和房地產部門要加強對物業服務收費項目、標準的監督(《新條例》第五十八條第二款)。

4、明確了物業服務費承擔主體、物業交付,物業服務企業日常檢查、維護責任,小區安全防范等
物業服務費交付的主體、交付的起始時間,是業主普遍關心的問題。《新條例》在兩個方面作了規定:一是對建設單位未銷售的物業,業主是建設單位,應當由建設單位支付物業服務費用;二是業主購買物業之后,費用就由業主承擔。同時,對物業費用的交付起始時間作出了明確規定(《新條例》第五十九條)。

5、明確了相關部門在物業管理活動中的責任
物業管理是城市管理的重要組成部分,事關小區的和諧、社會的穩定,政府相關部門有責任加強對物業管理活動的監督管理,為此,《新條例》對相關部門的管理職責作了規定(《新條例》第六十三條第一款、第二款)

6、明確了建立物業管理聯席會議制度
《新條例》第六十五條規定:實行物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由縣級人民政府房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府召集,居民委員會或者村民委員會、物業服務企業、專業經營單位和城市管理執法、公安派出所等單位及業主委員會或者業主代表參加。

物業管理聯席會議主要協調解決下列事項:
㈠業主委員會未依法履行職責;
㈡業主委員會未依法換屆;
㈢物業服務企業未依法退出和辦理交接手續;
㈣物業管理與服務過程中發生的重大矛盾糾紛;
㈤其他需要協調解決的相關事項。
具體事例:去年,有家電視臺主辦了一個欄目,討論是否在社區內擺攤的問題,支持者為正方,否定者為反方。參加節目的業主自行選擇支持哪一方。結果雙方各持已見,業主間爭論的非常激烈,拋開業主提出的各種問題后果不提,但是最后一位站在中間位置的老大爺的觀點卻最有代表性,這位老大爺講:“只要別在我家門口擺攤,在其他的地方怎么擺,我都不管。”似乎老大爺講出了所有人的內心真實想法:可以擺,但別在我家門口擺。在場的各位業主都認同的笑了。

(五)關于物業的使用與維護

物業的使用與維護,是物業管理的重要方面,《新條例》從我省實際出發,主要規定了以下四個方面的內容:
1、明確了物業服務企業應當對房屋裝修進行指導和監督
條例第六十六條規定: 物業服務企業應當對業主或者物業使用人裝飾裝修房屋進行指導和監督。業主或者物業使用人裝飾裝修房屋,應當事先告知物業服務企業;物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人,并加強巡查。
具體事例:有的小區因為沒有事先進行裝修登記,野蠻裝修造成房屋上下漏水;有的業主損壞了承重墻,對整個樓都造成了威脅。當然還有的業主不愿接受物業企業的監督,也不愿交物業服務費用。給物業公司的物業管理工作帶來了很大的難度。

2、明確了物業使用中的禁止行為
針對實踐中存在的物業使用時拆除承重墻、將住宅改為商業用房等其他產生安全隱患、干擾業主正常生活的情況,《新條例》從兩個方面作了規定:一是規定了物業使用過程中11項禁止行為(《新條例》第六十八條);二是規定了業主、業主委員會、物業服務企業有權制止,對制止無效的,由有關部門處理。
條例規定:第六十八條規定了物業管理區域內的禁止行為。違反規定的,其他業主、業主委員會、物業服務企業有權予以制止。制止無效的,物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門。有關行政主管部門在接到報告后,應當依法予以制止或者處理。《新條例》第六十九條規定:業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的,應當遵守臨時管理規約或者管理規約,保持物業的整潔、美觀。
具體事例:有的小區防盜網裝的跟蜘蛛網一樣,樣式不一。有的業主任意違章搭建小房子,小棚子。有的污水隨處流,污水管壞了也不修,雜亂不堪。有的物業公司去管,業主理直氣壯,我的房子我做主,我想怎么做就怎么做?

3、明確了占用業主共有道路或其他場地停車的問題
《新條例》第七十一條規定:任何單位和個人不得擅自占用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛。確需占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放車輛的,應當經業主大會同意并收取車位場地使用費。車位場地使用費屬于全體業主共有。
具體事例:現在小區普遍存在兩種怪現象,一是業主不自覺,任意停車,而且不交車位費。由于屬業主共有的道路及場地可供停車的位置數量有限,并不能完全滿足所有業主的需要。因此張三停在共有道路上或共有場地上,李四就有可能停不下或者李四有可能沒車,不需要停車。由于李四及其他業主對該道路及場地也享有共有權。因此,無形之中,張三的停車行為就造成了對其他業主的權益的損害或占用了其他業主的份額。在這種情況下,張三必須要對其他業主做出補償。也就是所謂的場地使用費用的由來。
二是物業公司自行收取車位費歸其所有,侵害業主合法權益。這也引起了業主的普遍反對,究竟車位費如何收、該不該收、以何種形式收、誰有權收成了業主最普遍關心的問題。

4、明確了專項維修資金的籌集、使用和管理等
具體實例:今年3月份,市民吳先生所在居民樓的電梯突然壞了,物業卻說已過保修期,如果修的話必須業主自己湊錢。吳先生想到了他們買房時候交的物業維修資金。但房管部門說,目前市民還無法申請這筆資金。
現狀:目前全省各地房屋專項維修資金存量已有數十億元之巨,至今仍未能得到有效使用。《新條例》第七十二條規定:
關于專項維修資金的籌集、使用和管理。在修訂草案中有的組成人員提出,原建設部、財政部于2007年聯合頒布了《住宅專項維修資金管理辦法》,對原來的資金交存、使用、管理制度作了重大調整,建議該條的規定應與規章的相關內容相銜接。法制委員會研究認為,原建設部、財政部頒布的《住宅專項維修資金管理辦法》第六條對交存專項維修資金分為業。

(六)、法律責任

法律責任主要規定了四個方面的內容:
一是對違反本條例的行為援引了國務院《物業管理條例》的規定(《新條例》第七十六條);二是對物業服務企業擅自撤離的,設定了法律責任(《新條例》第七十七條);
三是對實踐中常見的違法行為,如拆除承重結構、住房違規改為經營房等等行為,規定了具體的處罰(《新條例》第七十八條);
四是對有關行政主管部門、街道、鄉鎮及其工作人員的違法行為,規定了相應的法律責任(《新條例》第七十九條)。在這一章里,重點解讀第七十七條:規范物業行為、提高行業自律
具體事例一:某小區物業公司在冬天撤離小區,物業辦公室鐵將軍把門,小區水電費沒人交了,供暖鍋爐沒人燒,垃圾沒人收。小區生活陷入混亂,業主相互抱怨。業主投訴到政府主管部門,面對質問,物業公司表示是業主不交費,企業負擔太重,虧損太厲害了,無法繼續經營,只得退出。
具體事例二:合肥一家物業企業服務不好,小區業主委員會拒絕續約,合同到期后,物業公司卻始終賴在小區不走,新招標的物業公司也不能進駐。最后,該業主委員會不得不訴至法院請求判令物業公司撤離。
現狀:物業服務差,業主不愿意交費;業主不交費,物業服務就難以為繼,談不上好的服務。有時,雙方鬧出了大矛盾,一些物業企業或者干脆突然撤離,或者始終賴著不走,這樣的事情屢見不鮮。物業公司不打招呼就擅自撤離,小區沒人保安、保潔,隱患重重、臭氣熏天。業主委員會緊急招來新物業公司,但是小區的所有資料都被撤離的物業公司卷走。近年來在省內不少城市,這樣的現象頻頻發生。

相關問答

【問】小區物業主要都管理什么?
【答】物業管理專項業務。主要包括:
1、建筑管理。
包括對各類、各種用途房屋、建筑物的公共部分的保養與維修,使之保持良好的可使用狀態。房產信息管理,記錄管理區、大樓、樓層、房間及配套硬件設施的基本信息。
2、設備管理。
指對公共供水、供電、供暖、空調、通風、通訊、燃料等設施進行保養、維修,使之保持良好的使 用狀態。
3、小區內的交通組織與管理。
指對小區內的平行交通和垂直交通(電梯和人行扶梯)的管理,包括通道、屋頂等空間的清理、路燈的保養等。
4、消防管理。
指消防制度的建立和執行、消防器材的設置、消防人員的管理等。
5、客戶信息管理,實現對業主購房、出租、退房的全過程管理,可以隨時查詢住戶歷史情況和現狀,加強對業主及住戶的溝通和管理。
包括業主信息管理、業主家庭成員、車輛信息、電話信息、寵物信息、報修欠費歷史等信息。
6、保安管理。
包括小區范圍內的安全、保衛、警戒等,但一般沒有強制權力。還可延伸為阻止違反業主公約行為的發生和發展,提醒和勸阻鄰里間干擾正常生活的情況等。
7、綠化管理。
指對小區內的綠化設施進行維護保養以及必要的更新,為業主提供良好的生態環境。
8、清潔管理。
包括垃圾、各種廢物、污水、雨水的排泄與清除,以求保持一個清靜、衛生的環境。

【問】物業管理工作職責有哪些?
【答】1、房屋的使用管理及房屋公用部位的維修、養護;道路、路燈、停車場(庫)、供水、供電、供氣、排水、有線電視、消防、安全等公用設施、設備的管理和維護;小區容貌、綠化、環保、衛生的管理、維護;小區安全、治安、交通、鄰里秩序的維護。
2、代收代繳房租和水、電、氣、通訊、有線電視等費用,代辦房屋裝修和水、電、氣增容手續。物業管理企業可以根據業主要求,有償提供房屋修繕、保管、運輸、購物、信息中介、接送子女、代購車船機票等特約服務。
3、第十七條住宅房屋的維修,室內部分由業主承擔費用;公用部位由物業管理企業根據業主委員會批準的維修計劃維修,其費用從已收取的物業維修金中支付或由共用人分擔,但屬房屋保修期內的按規定由開發建設單位承擔。第十八條住宅小區內市政、綠化、電力、通訊等公用設施、公用設備的維修,屬有關專業管理部門投資的,由有關專業管理部門承擔費用;屬開發建設單位投資的,所需費用從物業維修金中支出。
4、第十九條城市供水、供電、供氣、通訊、廣播電視等專業管理部門在小區內進行建設、檢修活動的,應當事先通知物業管理企業配合,并遵守該區域物業管理的規定。因建設、檢修活動損壞房屋、道路、場地、綠化及其他公用設施的,應當負責恢復原狀或作價賠償。

【問】物業管理五大基礎服務是什么?
【答】1、房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監督;房屋設備、設施的管理。
2、環境衛生的管理;綠化管理。
3、配合公安和消防部門做好住宅區內公共秩序維護工作;車輛秩序管理。
4、公眾代辦性質的服務。
5、物業檔案資料的管理。

安徽省物業管理條例常見問題

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